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Steuervorteile für Denkmalsanierung

Denkmalschutz: Steuervorteile und Fördergelder für Sanierung

Die Kosten für die denkmalgerechte Sanierung eines Baudenkmals können Eigentümer als Absetzung für Abnutzung (AfA) über mehrere Jahre steuerlich geltend machen. Neben Steuervorteilen helfen Fördergelder und vergünstigte Kredite die Sanierung der altehrwürdigen Gebäude zu finanzieren. Das klingt nach einer perfekten Kapitalanlage, ist jedoch nicht ohne Risiken. Ein umfassender Überblick der Steuervorteile und Fördergelder für die Sanierung von Baudenkmälern.

Potenzielle Hauskäufer schrecken meist zurück, wenn sie in einer Immobilienanzeige lesen, dass es sich um ein Baudenkmal handelt. Sie haben Angst vor zu vielen Auflagen, zu hohen Kosten für die Sanierung und vor bösen Überraschungen bei der Renovierung des Altbaus. Dabei macht es schon alleine aus ökologischen Gründen Sinn vorhandenen Wohnraum wiederzubeleben. Wer denkmalgerecht saniert sichert gleichzeitig ein Stück kulturhistorische Geschichte unseres Landes für unsere Nachkommen.

Umfangreiche Steuervorteile und Fördergelder für Denkmaleigentümer

Was viele über denkmalgeschützte Häusern nicht wissen, ist, dass der Gesetzgeber die Sanierung von u.a. Dach, Fenstern und Fassade mit attraktiven Steuervorteilen und Fördergeldern begünstigt. Die Idee dahinter ist vielschichtig. Kapitalanleger und Selbstnutzer werden finanziell unterstützt, wenn sie die Mehrkosten für die Sanierung eines Baudenkmals im Sinne der Denkmalpflege auf sich nehmen.

Das hat den positiven Effekt, dass denkmalgeschützte Gebäude hierzulande ohne großes Zutun des Staates nach und nach saniert werden. Und zwar nicht irgendwie, sondern in enger Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege, denn das ist die Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Fördermittel. Historische Altstädte erhalten so ihren ursprünglichen Glanz zurück und verloren geglaubter Wohn- und Geschäftsraum wird reaktiviert.

In Deutschland gilt es geschätzt etwa 750.000 Baudenkmäler instand zu halten. Genügend Arbeit für die vielen kleinen Handwerksbetriebe und deren Zulieferer. Für sie gleichen die Steuervorteile der Denkmaleigentümer einem Wirtschaftsförderprogramm. Handwerksbetriebe sollen auch ganz gezielt die Nutznießer sein, denn Denkmaleigentümer, die auf eigene Faust renovieren erhalten keine steuerlichen Vorteile.

Welche Fördergelder für die Denkmalsanierung gibt es?

Direkte finanzielle Förderung für den Erhalt von Denkmälern aus öffentlicher Hand stellen Bund, Länder und Kommunen auf Antrag zu Verfügung. Während der Bund die Fördergelder vornehmlich in nationale Kulturdenkmäler investiert, stehen die Fördertöpfe von Bundesländern und Gemeinden auch privaten Denkmaleigentümern zur Verfügung. Auf Landesebene verwaltet in der Regel das Landesamt für Denkmalpflege die Mittel und vergibt diese in enger Kooperation mit den Unteren Denkmalschutzbehörden.

Weitere Zuschüsse und Darlehen können im Rahmen von städtebaulichen Förderprogrammen und der Förderung von sozialem Wohnungsbau oder Gewerbeflächen beantragt werden.

Private Initiativen wie die Deutsche Stiftung Denkmalschutz setzen sich ebenfalls für den Erhalt von Baudenkmälern ein. Mit dem Geld aus Spenden und Erbschaften unterstützt die Stiftung Sanierungsmaßnahmen in ganz Deutschland. Wie Sie Fördergelder der Deutschen Stiftung Denkmalschutz beantragen, erfahren Sie hier.

Denkmalsanierung: Fachwerkhaus vorher und nachher
Denkmalgerechte Sanierung eines Fachwerkhauses

KfW-Kredite für energetische Denkmalsanierung

Die Förderung für die energetische Sanierung eines Baudenkmals stellt der Bund Privatpersonen über Fördergelder und vergünstigte Darlehen der KfW-Bank bereit:

  • Bis zu 100.000 Euro Förderkredit pro Wohneinheit für die komplette Sanierung zum KfW-Energieeffizienzhaus

  • Bis zu 50.000 Euro Förderkredit pro Wohneinheit bei einer teilweisen Sanierung

  • Bis zu 27.500 Euro Zuschuss zur Kredittilgung, wenn die Energieeffizienz-Anforderungen nachweislich übertroffen wurden

  • Bis zu 30.000 Euro Förderung als Investitionszuschuss für Privateigentümer

  • Bis zu 1.600 Euro Investitionszuschuss für Maßnahmen zum Einbruchschutz

Für denkmalgeschützte Gebäude gelten allerdings vereinfachte Voraussetzungen bei den Referenzwerten des Jahresenergiebedarfs und beim Wärmeverlust. KfW-Förderkredite für die Wärmedämmung von Baudenkmälern können auch bei Nichterreichen der Energiewerte gewährt werden. Hierfür muss ein Sachverständiger belegen, dass die erforderlichen Maßnahmen bedingt durch denkmalpflegerische Auflagen nicht umgesetzt werden können.

Einen gesetzlichen Anspruch für Fördergelder und Kredite zum Erhalt von Baudenkmälern gibt es nicht.

Ganz anders sieht das bei den Steuervorteilen aus, die bei Eigennutzung oder Vermietung eines denkmalgeschützten Gebäudes gewährt werden:

Unterschiedliche Regelungen für Kapitalanleger und Eigennutzer

Laut Einkommenssteuergesetz (EStG) haben Eigentümer von Baudenkmälern das Recht die Kosten für eine denkmalgerechte Sanierung in Form einer Absetzung für Abnutzung (AfA) als Steuervorteil geltend zu machen.

Für Kapitalanleger, die eine Denkmal-Immobilie vermieten, ohne sie selbst zu nutzen und Eigennutzern, die selbst in der Immobilie wohnen gelten unterschiedliche Regelungen. Je nach Nutzung unterscheidet sich der Zeitraum der Abschreibung als auch der steuerlich geltend zu machende Anteil der Sanierungskosten.

Steuervorteile für Kapitalanleger

Baudenkmäler sind in Zeiten niedriger Zinsen zu einer beliebten Kapitalanlage geworden. Die Gewinnerzielung durch Mieteinnahmen, steigende Immobilienwerte und die Möglichkeit Steuern zu sparen machen sie zu einer attraktiven Investition.

Kapitalanleger können gemäß Einkommenssteuergesetz mit zwei unterschiedlichen Abschreibungsmodellen Steuervorteile erhalten:

Altbau-AfA: Gebäudewert von Altbau-Immobilien abschreiben

Eine Abschreibung wird im Steuerrecht als „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA bezeichnet. Sie ermöglicht es, die Wertminderung von Kapitalanlagen als Steuervorteil geltend zu machen (EStG § 7 Abs. 4). Was bei Produktionsbetrieben also für den Anschaffungswert von Maschinen und Anlagen gilt, ist beim Besitz einer Immobilie der Kaufpreis inklusive der Anschaffungsnebenkosten.

Für Altbauten, die bis zum 31.03.1985 fertiggestellt wurden, gilt die umgangssprachlich "Altbau-AfA" genannte Abschreiberegelung.

Eigentümer von Altbau-Immobilien sparen dank der Altbau-AfA Steuern. Sie können den Kaufpreis eines Gebäudes vor der Sanierung unabhängig von der Tatsache, ob es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude oder lediglich einen „normalen“ Altbau handelt abschreiben.

Lediglich der Wert des Grundstücks kann nicht abgeschrieben werden, denn ein Gebäude nutzt sich im Laufe der Jahre ab, ein Grundstück hingegen nicht.

Ältere Gebäude dürfen laut Altbau-AfA mit einem höheren Anteil abgeschrieben werden:

  • 2 % des Kaufpreises ab Baujahr 1925 über 50 Jahre

  • 2,5 % des Kaufpreises bis Baujahr 1924 über 40 Jahre

Der Kaufpreis des Gebäudes kann somit über einen langen Zeitraum zu 100 % abgeschrieben werden, es sei denn das Gebäude wird verkauft oder abgerissen.

Denkmal-AfA: Sanierungskosten für Denkmal-Immobilie abschreiben

Die wohl umfangreichsten Steuervorteile für Eigentümer einer nicht selbst genutzten Denkmal-Immobilie lassen sich durch die Abschreibung der Sanierungskosten erzielen. Der Volksmund spricht hier von der Denkmal-AfA. Wer die denkmalpflegerischen Anforderungen berücksichtigt und sich dies von den Denkmalbehörden bescheinigen lässt, kann im Zeitraum von 12 Jahren bis zu 100 % der Sanierungskosten von der Steuer absetzen:

  • 9 % der denkmalgerechten Sanierungskosten p.a. in den ersten 8 Jahren nach Erwerb
     
  • 7 % der denkmalgerechten Sanierungskosten p.a. in den darauffolgenden 4 Jahren

Steuervorteil für Kapitalanleger im Zeitraum 12 Jahre nach Fertigstellung

Vereinfachte Berechnung der Denkmal-AfA für Kapitalanleger:
Vermieter/Kapitalanleger p.a. 1. bis 8. Jahr p.a. 9. bis 12. Jahr
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 70.000 € 70.000 €
Steuerlast* nach §32a EStG Einkommen (alt) 21.560 € 21.560 €
Mieteinnahmen 28.000 € 28.000 €
Gesamtkaufpreis 750.000 € 750.000 €
Anteil Grundstückswert 150.000 € (20 %) 150.000 € (20 %)
Anteil Gebäudewert 225.000 € (30 %) 225.000 € (30 %)
Anteil Sanierung 375.000 € (50%) 375.000 € (50%)
Altbau-AfA (2,5% p.a.) 5.625 € 5.625 €
Denkmal-AfA 33.750 € 26.250 €
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) 58.625 € 66.125 €
Steuerlast* nach §32a EStG Einkommen (neu) 16.519 € 19.842 €

*Steuerlast im Jahr 2020 für einen alleinstehenden Eigentümer einer vermieteten Denkmal-Immobilie, der aus der Kirche ausgetreten ist

Über den Abschreibungszeitraum von 12 Jahren kann der Denkmaleigentümer im vorliegenden Szenario 47.200 € an Steuern sparen. Das sind aufgerundet 12,6 % der gesamten Sanierungskosten, die der Eigentümer in diesem Szenario vom Staat zurückerstattet bekommt.

Steuervorteile nur für denkmalgerechte Sanierung

Nicht alle Baumaßnahmen an einem denkmalgeschützten Gebäude, die per Bauantrag genehmigt werden, eröffnen dem Eigentümer einen Steuervorteil über die Denkmal-AfA.

Im Einkommenssteuergesetz EStG § 7i ist geregelt, dass nur jene Sanierungskosten abgesetzt werden können, die zum Erhalt und zu einer sinnvollen Nutzung des Baudenkmals beitragen. Mit den Kosten für einen Anbau, einer neuen Garage oder für die Neugestaltung des Gartens lassen sich keine Steuern sparen. Eigentümer erhalten für solche und ähnliche Bauvorhaben keinen Steuervorteil im Sinne der Denkmal-AfA.

Wer Missverständnisse und finanzielle Schäden vermeiden möchte, sollte sich vor Baubeginn beim zuständigen Denkmalamt und bei den Finanzbehörden beraten lassen.

VORSICHT FALLE: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Bei einer umfassenden Sanierung innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Denkmal-Immobilie können erhoffte Steuervorteile schnell zur zusätzlichen Steuerlast werden.

Sind die Gesamtkosten für die Sanierung 15 % höher als die Anschaffungskosten des Gebäudes, so sind diese innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" anzusehen (EStG § 6 Abs. 1a).

Wie folgendes Rechenbeispiel zeigt, hat das große Auswirkungen auf das zu versteuernde Einkommen des Denkmal-Eigentümers. Die Sanierungskosten kann er lediglich über die Altbau-AfA, also nur noch mit maximal 2,5 Prozent des Gesamtkaufpreises (ohne Grundstückswert) geltend machen.

Vereinfachtes Rechenbeispiel für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Vermieter/Kapitalanleger Wert
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 70.000 €
Steuerlast* nach §32a EStG Einkommen (alt) 21.560 €
Mieteinnahmen 28.000 €
Gesamtkaufpreis 750.000 €
Anteil Grundstückswert 150.000 €
Anteil Gebäudewert 225.000 €
Anteil Sanierungskosten 375.000 €
Altbau-AfA (2,5 %) 15.000 €
Denkmal-AfA 0 €
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) 83.000 €
Steuerlast* nach §32a EStG Einkommen (neu) 27.320 €
Differenz Steuerlast Einkommen (alt) zu Einkommen (neu) + 5.760 €

*Steuerlast im Jahr 2020 für einen alleinstehenden Denkmaleigentümer, der aus der Kirche ausgetreten ist

Im vorliegenden Szenario hat sich das zu versteuernde Jahreseinkommen um 13.000 Euro erhöht. Dadurch muss der Denkmaleigentümer jährlich 5.760 Euro mehr Steuern bezahlen als vor dem Kauf der Immobilie. Zwar hat er dank der Mieteinnahmen netto mehr Geld zur Verfügung, einen Steuervorteil erzielt er allerdings nicht.

Um solch teure Missverständnisse zu vermeiden, sollten Bauherren noch vor Planungsbeginn unbedingt die Beratung durch Denkmalbehörden und Finanzämtern in Anspruch nehmen.

Erhaltungskosten einer Denkmal-Immobilie steuerlich absetzen

Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude umfassend saniert muss auch in den darauffolgenden Jahren mit weiteren Kosten für den Erhalt rechnen. Eigentümer von Baudenkmälern, die das Gebäude vermieten und nicht selbst darin wohnen, können diese Kosten für den sogenannten Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilt als Steuervorteil geltend machen. Der Einbau neuer denkmalgerechter Fenster, die Aufarbeitung einer Hausfassade, eine neue Haustür oder sogar der Tausch von Haustechnik wie der Heizung gilt als Erhaltungsaufwand.
Es ist ratsam sich genau zu informieren. Auskunft welche Modernisierungskosten als Erhaltungsaufwand gelten, erteilen die zuständigen Finanzämter.

Denkmalsanierung lohnt sich nicht nur optisch
Die Sanierung eines Baudenkmals lohnt sich nicht nur optisch

Steuervorteile für Eigennutzer von Baudenkmälern

Nicht nur für junge Familien auf der Suche nach einem Eigenheim können sanierungsbedürftige Baudenkmäler eine lohnende Alternative sein. Denn wer selbst darin wohnen möchte und bereit ist bei der Sanierung mit Fachfirmen und der Denkmalbehörde zusammenzuarbeiten, kann bis zu 90% der Sanierungskosten als Sonderausgaben steuerlich geltend machen (EStG §10f):

  • 9% der Sanierungskosten über 10 Jahre mit Beginn im Jahr der Fertigstellung

In der Regel macht der Anteil der Sanierungskosten zwischen 50 und 70 Prozent des Gesamtkaufpreises aus. Im Idealfall wird bis zu einem Drittel des Gesamtkaufpreises über 10 Jahre Sonderausgabenabzug erstattet. Für Selbstnutzer von denkmalgeschützten Gebäuden ist das ein Steuervorteil, der seines Gleichen sucht.

Eine vereinfachte Berechnung der Denkmal-AfA für Eigennutzer:

Steuerersparnis für Eigennutzer im Zeitraum 10 Jahre

Selbstnutzer Wert
zu versteuerndes Jahreseinkommen p.a. (vor Kauf) 70.000 €
Steuerlast* nach EStG § 10f (vor Kauf) 21.560 €
Gesamtkaufpreis 350.000 €
Anteil Grundstückswert 70.000 € (20 %)
Anteil Gebäudewert 70.000 € (20 %)
Anteil Sanierungskosten 210.000 € (60 %)
Abzug Sonderausgaben p.a. 18.900 €
Zu versteuerndes Jahreseinkommen p.a. (nach Kauf) 51.100 €
Steuerlast* nach EStG § 10f (nach Kauf) 13.264 €

*Steuerlast im Jahr 2020 für einen alleinstehenden Eigentümer einer selbstgenutzten Denkmal-Immobilie, der aus der Kirche ausgetreten ist

Ein lediger Eigentümer und Selbstnutzer eines Baudenkmals mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 70.000 Euro, der keine Kirchensteuer zahlt, kann bei diesem Beispiel über den Zeitraum von 10 Jahren 82.960 Euro an Steuern sparen. Über die Steuerrückzahlung bekommt der Eigentümer in diesem Szenario 39,5 % der Sanierungskosten als Steuervorteil zurückerstattet.

Erhaltungskosten als zusätzlichen Steuervorteil geltend machen

Auch Eigennutzer von Denkmal-Immobilien können nach einer Grundsanierung weitere sogenannte Erhaltungsaufwendungen von ihrer Steuerlast abziehen. Dazu zählen unter anderem:

  • Austausch von Haustüren und Fenstern
  • Modernisierung der Elektroinstallation
  • Dacherneuerung
  • Installation einer neuen Heizungsanlage

Unter den im Einkommenssteuergesetz EStG §10f Abs. 2 aufgeführten Voraussetzungen kann ein Eigennutzer eines Baudenkmals Erhaltungsaufwendungen über 10 Jahre hinweg mit jährlich 9 % von der Steuer absetzen. Auskunft, ob alle Voraussetzungen für diesen Steuervorteil erfüllt sind erteilen die zuständigen Finanzbehörden. 

Steuervorteile auch bei der Grundsteuer in Aussicht

Am 8. November 2019 hat nach dem Bundestag auch der Bundesrat das Gesetz zur umfassenden Reform der Grundsteuer beschlossen. Denkmaleigentümer profitieren nach Inkrafttreten der Reform von einer pauschalen Vergünstigung der Grundsteuer in Höhe von 10 %. Mit der zusätzlichen steuerlichen Vergünstigung wertschätzt der Gesetzgeber die Leistungen von Eigentümern zum Erhalt von kulturhistorisch bedeutenden Gebäuden. Denkmaleigentümer müssen allerdings Geduld zeigen. Das Gesetz tritt erst Anfang 2025 in Kraft.

Keine Steuervorteile für Eigennutzer von "normalen" Wohnhäusern

Eigennutzer von „normalen“ Wohnhäusern hingegen erhalten keine vergleichbaren Steuervorteile. Sie können lediglich die für alle Hauskäufer geltenden Fördermittel wie Baukindergeld, Wohnungsbauprämie oder KfW-Kredite in Anspruch nehmen. Auch eine Abschreibemöglichkeit wie die Altbau-AfA gibt es bei Eigennutzung nicht. Dem Neubau-Eigentümer bleibt also nur zu hoffen, dass es beim Hausbau oder der Renovierung nicht zu bösen Überraschungen kommt.

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